Se dorer sur les plages ensoleillées, faire du shopping dans des boutiques de luxe, découvrir la richesse culturelle alentour, skier sur les pistes des Alpes du Sud, jouer dans un des multiples golfs, se délecter dans un restaurant gastronomique, s’envoler depuis l’aéroport international… Indéniablement, les atouts de la Côte d’Azur sont autant qualitatifs que quantitatifs. Conséquence : nombreux sont les Français et Européens à vouloir s’y installer (+ 20 000 nouveaux habitants par an en PACA). Voilà pour la demande. Mais quid de l’offre immobilière ?

La pénurie du neuf
La crise de l’offre dans le neuf dure depuis plus de 10 ans. Les raisons ? Avant tout, la rareté du foncier dans le bassin azuréen. De nombreux terrains, partagés entre mer et montagne, sont en effet inconstructibles. Les promoteurs se livrent donc à une surenchère autour du maigre foncier restant. Une compétition qui a un effet direct sur le prix des logements neufs (+10 à 20% par an). Il n’y a pas, qui plus est, de véritable politique commune d’aménagement du territoire, les acteurs du marché fonctionnent au coup par coup. A cela s’ajoutent des règles de construction contraignantes ainsi qu’un manque d’organisation visà- vis de cette même réglementation. Côté chiffres, les observateurs publics comme privés sont unanimes : les besoins en production du neuf sont actuellement estimés à 5 000 unités par an. Hors, depuis ces 10 dernières années, la production se situe à seulement 3 500 logements. D’où un marché souffrant d’une véritable pénurie de l’offre. Les populations affectées ? Majoritairement, les classes moyennes. Entre les logements à plus de 5 000 € le m2 produits par des opérateurs privés et ceux du secteur social à 2 500 € le m2, il y a un grand vide !

Des acheteurs hors région
Qui achète dans ces conditions ? 75% des ventes de la production du neuf sont réalisés auprès de clients extérieurs à la région. En synthèse, 1/4 des nouveaux biens sont acquis par des Azuréens, le reste revenant à des acheteurs d’autres départements ou d’autres pays européens (où les tarifs, dans le Nord de l’Europe notamment, sont encore plus élevés). Une répartition du neuf qui n’est pas sans poser problème. L’équilibre idéal pour le bon fonctionnement de la société serait 1/3 en accession pour les actifs locaux, 1/3 en locatif tous secteurs, 1/3 en logement libre haut de gamme. Cette conjoncture inquiète d’ailleurs les entreprises (qui peinent à attirer des salariés dans un département où le logement devient hors de prix) ainsi que les élus locaux (qui ne souhaitent pas voir le tissu socioprofessionnel se dégrader davantage). Pour ces acteurs, la Côte d’Azur ne peut se résumer à un «super Club-Med». Cette situation propre à la région devrait néanmoins évoluer. Cela grâce à la mise en place progressive d’une politique d’aménagement et de projets. Ce changement se traduit déjà dans les nouveaux plans d’urbanisme. L’objectif étant de régler le problème du logement et des transports et d’instaurer une politique de développement durable.

La revente en pleine santé
+4% en volume et +11% sur les tarifs ! Avec un prix moyen du m2 de 3 500 €, le marché de la revente sur la Côte d’Azur se porte à merveille. Une hausse des tarifs qui ne semble pas prête de s’arrêter car là encore l’offre est en récession. A cela, plusieurs raisons. Premièrement, les propriétaires sont peu enclins à revendre leur bien, le relogement dans la région étant difficile.Ensuite, même si la pénurie de l’offre est inférieure au neuf, les biens restent également insuffisants sur le marché de la revente. La Côte d’Azur étant toujours aussi attractive. Le parc immobilier y est de bonne qualité.

De Monaco à Saint-Tropez, on enregistre plusieurs centaines de transactions par an à des prix allant de 1 à 100 millions € l’unité !

De nombreux équipements et services tels hôpitaux, transports, restaurants, infrastructures, sports et loisirs y sont présents en abondance… Au sein de ce marché de la revente, l’immobilier grand luxe est, on ne peut plus, caractéristique de la Côte d’Azur. Cette valse des grandes propriétés dans l’intimité est une vieille tradition azuréenne. Particulièrement actif et équilibré, ce marché d’exception échappe à tous les aléas et à toute objectivité. C’est un marché coup de coeur. De Monaco à Saint-Tropez, on enregistre plusieurs centaines de transactions par an à des prix allant de 1 à 100 millions € l’unité ! Qu’en conclure ? Avant tout que cette inadéquation entre offre et demande est comme toujours la principale responsable de l’emballement des prix (+ 118% en 6 ans !). Ensuite que cette tendance, reflet de la spécificité azuréenne, devrait se poursuivre encore plusieurs années. Enfin, que la Côte d’Azur n’est décidément pas dans la norme… Au reste, si elle l’était, seraitelle l’objet de la même convoitise ?