Miami la recession La crise des crédits immobiliers hypothécaires qui secoue actuellement l’Amérique perturbe toutes les places financières du monde et qui pour d’autres raisons se transforme en crise immobilière sans précédent dans l’état de Floride et plus particulièrement sur Miami.

Les saisies immobilières se multiplient, les ventes baissent sensiblement, jusqu’à 80 % dans la région d’Orlando, et bon nombre de promoteurs sont au bord de la faillite tant l’offre est abondante et mal ciblée.

On compte plus de 20 000 appartements en cours de développement dans le seul centre de Miami auxquels il faut rajouter 22 000 appartements existant dans le comté de Miami-Dade qui étaient en vente en avril dernier.

Sachant que le bâtiment représente 20% des emplois on imagine les conséquences désastreuses sur l’économie locale.

Comment en est on arrivé là ? La SPECULATION !

Le boom de l’immobilier de 2001 à 2005 ainsi que le système d’acquisition en Floride a énormément favorisé cette spéculation. En effet, ce système permet de réserver un appartement en déposant 10% de son prix sachant que le solde (80% minimum) est payé lorsque l’immeuble est entièrement terminé. Ce qui représente une attente de 2 à 3 années entre la réservation et la signature de l’acte définitif. Il est tentant dans ces conditions de bloquer des appartements et de les revendre avant la fin des travaux et faire de substantielles plus values. Cette pratique, qui a permis aux promoteurs d’obtenir rapidement les quotas de réservation demandés par les banques pour financer leurs constructions, a provoqué une inflation dans les prix et une surproduction. A ce jour 50% des ventes sont réalisées par des spéculateurs. On estime que plus de la moitié des projets immobiliers va être annulée, car les spéculateurs devant l’effondrement du marché préfèreront perdre leurs dépôts rendant ainsi les opérations irréalisables. En plus la plupart des immeubles ne sont pas adaptés aux réalités du marché. Les appartements sont chers, trop chers, souvent trop grands, ce qui exclus des reprises éventuelles en l’état. On a vraiment l’impression qu’il faut être millionnaire pour acheter un appartement à South Beach, Sunny isles ou Coral Gable.

C’est le premier aspect de la crise. Le second concerne les immeubles en cours de construction, pratiquement achevés qui ont été financés par les banques et dont les actes définitifs ne sont pas encore signés. Qu’adviendra t-il de ces immeubles si un grands nombres de réservataires ne signent pas les actes définitifs à l’achèvement de ces derniers ?

Toutes ces observations nous font penser que la crise est sérieuse, et loin d’être terminée.

On estime que plus de la moitié
des projets immobiliers va être annulée

Comment en sortir ?

La Floride a de nombreux atouts à faire valoir (conditions climatiques exceptionnelles, place financière et commerciale importante, ..) et devrait attirer une grande partie de la génération des babyboomers bientôt à la retraite. D’autre part, la faiblesse du dollar par rapport à l’euro devrait favoriser l’investissement étranger, sous réserve que l’offre soit mieux adaptée à la demande et que l’on réforme rapidement le mode de calcul de la taxe sur la propriété. Cette taxe plus les charges de copropriété rendent les investissements immobiliers peu rentables. Dorénavant il faut que cette profession remplisse mieux sa mission : les promoteurs en construisant des produits qui correspondent à une réelle demande et les agents immobiliers en conseillant au mieux leurs clients. L’immobilier ce n’est pas la bourse et encore moins le casino. 

S.R