Cette offre surabondante et mal adaptée issue d’une spéculation effrénée et d’un appétit sans cesse grandissant des promoteurs a fait exploser le système. Côté professionnel, les grands groupes, souvent à l’origine de cette crise, s’organisent en utilisant à leur profit les carences du système américain en matière d’achat immobilier.

En effet lors de la mise en vente d’un immeuble, il suffit de déposer 20% du prix pour acquérir un appartement, le solde soit 80 % est payé à l’achèvement de l’immeuble. Durant les années fastes, spéculateurs et acquéreurs ont acheté selon ces modalités sans être trop regardant sur la valeur réelle des biens, persuadés que le marché continuerait d’augmenter. Les banques, finançant les acquisitions à hauteur de 70% voir 80 % du prix.

Aujourd’hui la réalité est tout autre, les prix se sont effondrés (30 à 50 % fonction des endroits), et les banques ne suivent plus les acheteurs, d’une part parce que les conditions d’obtention des crédits ont sensiblement changés au pays de l’oncle Sam, d’autre part parce que les prix des biens achetés ne correspondent plus au marché actuel. Dorénavant, les banques évaluent le bien avant d’accorder tout crédit.

Le mal est arrivé à cheval,
nul doute qu’il repartira à pied

Dans ces conditions, la plupart des clients abandonnent leurs dépôts qui sont récupérés sans formalité particulière par les promoteurs. Certains d’entre eux, profitent de cette récupération pour monter des crédits et racheter leur stock d’appartements invendus au prix coûtant, afin d’éviter un écroulement du marché. Tous ces appartements neufs sont mis en location à des prix très attractifs pour les surfaces et prestations offertes, dans l’attente d’une reprise. Il est facile aujourd’hui de trouver un 3 pièces de 110 m2 dans un beau quartier à moins de 2 000 $ par mois.

Dans ce contexte peut on réaliser de bonnes affaires ? Oui, mais prudence. Il faut bien connaître le marché et surtout, avant tout achat, se renseigner sur le montant des charges de copropriété et des taxes qui sont très élevées en Floride. Celles-ci peuvent représenter jusqu’à 10 % par an du montant de l’acquisition et rendre votre investissement très aléatoire.

Tous les secteurs ne sont par logés à la même enseigne. C’est ainsi que le quartier de South Beach à Miami ne voit pas ses prix baisser, il en est de même pour Fort Lauderdale. Sur la plage (pied dans l’eau) les prix peuvent baisser de 10 à 30 % et jusqu'à 50 % à Down Town Miami.

Dans tous les cas, c’est maintenant qu’il faut acheter en Floride car on bénéficie de la conjonction de 2 éléments exceptionnels : une crise immobilière (du jamais vu) qui à pour effet de casser les prix et un euro qui atteint des sommets (1 € = 1,58 $ au 21/04/08). Encore quelques mois pour profiter de ces opportunités d’achat (probablement jusqu’aux élections américaines) après ce sera le temps des regrets…