Investir dans un domaine viticole
Du rêve à la réalité
Vous rêvez d’une belle bâtisse
au milieu de ses vignes, de déguster
avec délice le vin de votre propriété,
de vivre votre passion et en même
temps, vous recherchez un moyen
agréable de défiscaliser votre
patrimoine… ?
Acquérir une propriété viticole
est probablement une des solutions
les plus séduisantes… à condition
de s’entourer de toutes les précautions
et des conseils avisés de
professionnels.
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De plus en plus de quadra et quinquagénaires
aspirent à une vie qui allie le
confort d’une belle maison, le charme
bucolique d’un vignoble ensoleillé, la
fraîcheur d’une cave où le vin se
déguste dans un calme monastique.
La magie de la culture de la vigne,
associée à celle de l’oenologie envoûte
bien des esprits, pourtant pragmatiques,
de chefs d’entreprise en quête
d’un nouveau défi.
Car, une fois le vin fait, il faut le vendre
! Et c’est aussi ce challenge commercial
qui attire un nombre croissant
d’investisseurs. Forts d’une première
expérience réussie, dans l’industrie, le
commerce, ou même en tant que chirurgien
ou avocat, ces hommes d’affaires
se lancent dans le vin avec une
passion et une motivation toute neuve.
Comble du bonheur, cet investissement
plaisir leur permet en outre de
défiscaliser une partie du produit de
leur précédente affaire…
Pas d’expérience ? pas de souci !
Vous aussi rêvez de devenir gentleman
vigneron, mais vous craignez que vos
lacunes techniques ne vous handicapent ?
Détendez-vous, 50% des repreneurs
sont des novices ! «Un repreneur sur
deux est étranger au monde du vin»,
témoigne Michel Veyrier, patron de
Vignobles Investissement à Montpellier et
fondateur du réseau Vinea Transaction,
qui rassemble 5 agences spécialisées
dans la transaction de vignobles.
«Venir d’un autre monde au vin, c’est
apporter l’ouverture d’esprit, la fraîcheur
des idées nouvelles. Cette richesse est
indispensable pour faire vivre cette
matière vivante qu’est le vin» souligne
Guy Jacquemont, professionnel du vin
depuis plus de 35 ans et responsable
de l’agence Vinea Transaction Bourgogne
Beaujolais.
Le profil type du repreneur est un
homme âgé de 45 à 60 ans souhaitant
rester actif. Généralement un décideur
avec un parcours professionnel riche et
disposant d’un minimum de un ou deux
millions d’euros de capital. En principe,
il maîtrise l’Anglais (indispensable à l’export)
et la gestion. Il délèguera les deux
étapes techniques du vin, la viticulture
et la vinification, à des spécialistes, et
prendra en main la commercialisation,
la gestion et le marketing.
Avant tout, le domaine est un lieu de vie
Rare, le domaine viticole associe plaisir,
nature et espace, des atouts aujourd’hui
essentiels à votre style de vie et qui
seront, demain, garants de la valeur
patrimoniale de votre investissement.
Que votre choix se porte sur un simple
mas, une belle demeure ou un château,
votre domaine offre en premier
lieu un cadre de vie. Il devra accueillir
votre famille et répondre aux nombreux
critères exigés par les goûts de
chacun et la vie au quotidien.
Vous souhaitez une vue sur la mer ?
un domaine isolé, en pleine nature ?
vous préférez être proche d’une ville ?
disposer d’un accès rapide à l’autoroute
ou à un aéroport international ?
De tous ces besoins dépendra votre
recherche, qui devra s’effectuer de
manière pragmatique, et avec l’aide
d’un consultant qui connaît parfaitement
la région et l’appellation que vous
aurez sélectionnées.
Des professionnels pour vous accompagner
C’est dès cette première étape qu’intervient
l’agence immobilière spécialisée
dans le vignoble.
De nombreuses agences, plus ou
moins généralistes, revendiquent un savoir-faire, mais en
réalité ne traitent
qu’occasionnellement
une vente de domaine
viticole. Selon Maurice Raveyre, du
Cabinet Raveyre à Port Fréjus, «d’autres
orientent l’investissement uniquement
sur le côté résidentiel et occultent
complètement la rentabilité et le
côté professionnel de la démarche».
Pour être sûr de bénéficier de conseils
professionnels, vous devrez choisir une
agence renommée, qui a fait de la
transaction de propriétés viticoles sa
spécialité. Le réseau Vinea Transaction,
unique en France, rassemble les agences
leaders de ce secteur très particulier,
chacune spécialiste de la région viticole
dans laquelle elle est implantée :
Languedoc-Roussillon, Vallée du Rhône,
Provence, Bourgogne, Beaujolais, Val de
Loire et Bordelais. En 20 ans, ces agences
ont réalisé plusieurs centaines de
transaction de domaines, représentant
un montant d’investissements cumulés
dépassant le milliard d’euros. Elles ont
dans leurs books la quasi totalité des
propriétés viticoles à la vente en
France. Un consultant vous recevra
dans un premier temps pour que vous
lui exposiez votre projet et pour vous
orienter vers les propriétés qui correspondent
le mieux à vos critères et au
budget que vous vous serez fixé.
Le terroir, les cépages, la cave…
Si vous avez toutes les cartes en main
pour décider d’un lieu de vie, il en est
peut-être autrement du côté technique
de votre investissement. Là aussi, les
conseils très pointus d’une agence
spécialisée vous seront indispensables
et vous permettront de vous poser les
bonnes questions : les cépages plantés
sont-ils en adéquation avec le terroir
? faut-il prévoir le remplacement
de certaines parcelles ? un système
d’irrigation devrait-il être mis en place ? Dans la cave, l’équipement est il
performant ou certains investissements
seront-ils indispensables avant
la prochaine récolte ? Les stocks devront
également être dégustés et évalués.
Toutes ces questions, et bien d’autres,
doivent être posées avant de prendre
une décision, et c’est votre agence qui
vous donnera les clefs pour comprendre
le fonctionnement, parfois complexe,
d’une transaction de domaine viticole.
Le réseau Vinea Transaction a d’ailleurs
rédigé, à l’attention des clients
de ses agences, une note en dix points
clefs sur les étapes essentielles d’une
transaction.
Vous aussi rêvez
de devenir gentleman
vigneron, mais
vous craignez que vos
lacunes techniques
ne vous handicapent ?
Détendez-vous,
50% des repreneurs
sont des novices !
«Le clef en main» : l’assurance
d’un budget maîtrisé
Après de nombreuses visites, lorsque
vous aurez enfin trouvé le lieu de vie
idéal, tous les atouts ne seront peutêtre
pas réunis au moment de l’acquisition.
Si l’emplacement et la qualité du
terroir sont parfaits, la bâtisse sera
peut-être en mal de rafraîchissement…
Votre agence vous orientera
alors vers des architectes spécialisés
qui sauront faire d’un mas ancien ou
d’un château du XVIIIe un lieu de vie de
qualité pour vigneron du troisième millénaire.
Ils devront savoir également
réhabiliter les chais, intégrer les nouvelles
normes réglementaires et adapter
le site aux technologies de vinification
et d’élevage les plus modernes.
L’approche du réseau Vinea Transaction
est unique. «Nous offrons à notre clientèle
un service “à la carte” de réhabilitation
avec devis circonstancié. Cela permet
à l’acheteur de budgétiser et de planifier
son investissement. Cette démarche
pragmatique et professionnelle
assure à l’acquéreur une consolidation
de son investissement et une sécurité
dans la valeur patrimoniale» explique
Michel Veyrier.
Un investissement à long terme
«La pierre reste l’un des meilleurs placements
financiers sur les 20 ou 30
dernières années», analyse Henri
Duval, de Vinea-Loire. «Ce constat se
vérifie malgré la crise viticole actuelle.
Plus sûr que la bourse, d’une meilleure
stabilité à long terme qu’un fonds de
commerce, l’investissement dans une
propriété viticole est réellement un placement
d’avenir. Rares sont les investisseurs
qui ont vu leurs biens viticoles
se déprécier».
Selon les montages, un domaine viticole
offre des avantages fiscaux certains.
Une organisation appropriée
permet d’optimiser la gestion fiscale
(impôt sur la fortune, déduction des
frais de financement, amortissements
spécifiques, absence de taxe
professionnelle, impôt foncier réduit...)
et juridique (transmission à titre onéreux
ou gratuit à coûts réduits, par exemple).
Là aussi votre agence vous orientera
vers des conseillers financiers et juridiques,
pour étudier avec vous les
solutions les plus adaptées à votre
situation et à vos projets.
Budget : de 1 à 3 millions d’euros
Dans quelle région investir et avec quel
budget ? Bien que le prix des vignes se
soit tassé dans la plupart des régions
de France ces dernières années, le
prix du bâti a augmenté partout dans
l’hexagone. Les petites unités avec de
beaux bâtis restent les plus demandées,
car il est plus facile, dans un
marché du vin encore morose, de vendre
50 000 bouteilles par an que
500 000 !
La valeur des domaines reste donc
stable pour les petites unités avec de
beaux bâtis, tandis que les domaines
de plus de 70 hectares sans château
ont du mal à trouver preneur.
Il faut compter, pour acheter une propriété
viticole, de 1 à 3 millions d’euros
dans la plupart des régions viticoles
(cette fourchette représentant
80% des transactions) et jusqu’à 5 à
7 millions d’euros en Provence ou
dans les grandes appellations bordelaises.
Bien sûr, ces prix excluent les
appellations les plus recherchées ou
les domaines possédant un bâti exceptionnel.
Si vous recherchez une appellation
prestigieuse, vous devrez investir
plus de 2 millions d’euros l’hectare
pour un grand cru de Bourgogne ou de
Bordeaux…
Les dix points clefs de la transaction
La transaction d’un domaine viticole ne se limite pas à de simples visites et à un accord sur le prix.
20 ans de négociation dans la transaction de propriétés viticoles ont permis aux agences du réseau Vinea
Transaction d’établir une méthodologie garantissant la réussite du projet de cession ou d’acquisition.
Voici une synthèse de ces dix points clefs, qui démontrent que la technicité d’une transaction est telle que
l’intervention d’un agent spécialisé est aujourd’hui indispensable.
- Le vignoble : fiche d’encépagement à jour et certifiée, contrôle par GPS des surfaces plantées, vérification de l’état sanitaire des vignes
- L’environnement : risques naturels et technologiques (gel, grêle, inondation, sécheresse…), urbanisme et grands travaux (projets de TGV, d’autoroute, de décharge…)
- Les bâtiments : amiante, plomb, loi Carrez, qualité des eaux, état parasitaire, diagnostique énergétique DPE, conformité des constructions
- La cave de vinification : conformité des installations, spécificité des caves vinaires (retraitement des effluents, chloroanisoles…)
- Le matériel : liste et état du matériel, gages, leasings…
- Le fonds agricole et la marque : évaluation du fonds et vérification de la bonne protection des marques
- Les stocks et avances aux cultures : expertises contradictoires et analyses des stocks, évaluation des frais de culture pour la récolte à venir
- Le personnel : ancienneté, qualification et rémunération des salariés, litiges en cours
- Le fermage et les parts de cave : vérification des liens juridiques entre le domaine et d’éventuels partenaires (fermier, cave coopérative…)
- Plus-values et fiscalité : un sujet épineux, traité généralement par les notaires et experts-comptables des deux parties.
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