La promotion immobilière

Bilan financier et mode d’emploi

La promotion immobilière, bien que très technique, est à la portée de la plupart des professionnels et de ceux qui disposent de quelques finances et d’un esprit d’entreprise.Voici les étapes importantes à suivre pour réussir un tel projet.

Le marché

L’étude de marché est fondamentale, elle permet de déterminer le prix de vente du m2 dans le secteur, les types de produits à réaliser (studio, 2 pièces, 3 pièces…) et le profil de la clientèle (secondaire, principale, étrangers, locaux, investisseurs…). Recenser les opérations en cours de construction et s’informer auprès des agents immobiliers sur les reventes et les demandes aideront à réaliser l’étude.

Le bilan financier

C’est la pièce maîtresse d’une opération immobilière. Il sert de tableau de bord tout au long de son déroulement. Voici comment il se construit. (Voir tableau ci-contre). Une fois le bilan financier réalisé, ce dernier doit permettre au promoteur d’apprécier la qualité de l’opération et plus particulièrement sur les points suivants :

Le terrain doit représenter entre 28 et 35 % du prix de revient de l’opération. Le pourcentage varie suivant la qualité du secteur dans lequel il est situé.
Compter pour le prix de revient de la construction (construction + VRD + aménagements) entre 1 300 et 1 500€HT le m2 SHON pour une construction de qualité mais pas de grand luxe.
La marge nette doit représenter plus ou moins la valeur du terrain. Les honoraires de gestion et les honoraires de commercialisation bien que notés dans les charges peuvent revenir au promoteur et donc s’ajouter à la marge s’il assume lui-même la gestion et la commercialisation du programme.

Exemple d'un bilan prévisionnel sur une opération en cours
d'instruction d'un immeuble de 18 logements sur la Côte d'Azur
Surface hors oeuvre net (SHON) : 1380 m2 / Surface habitable : 1100 m2
RUBRIQUES	PREVU HT		REALISE HT	OBSERVATIONS
Achat terrain	1 000 000
Commissions	32 000
Frais de notaire	30 000
Honoraires géomètre	4 000
Honoraires géologue	4 000
Taxes locales équipement	35 000
Taxes raccordement égout	22 000
Construction	1 830 000
VRD	100 000
Aménagements jardins et communs	50 000
Divers constructions	10 000
Maître d'oeuvre (archi, BET)	160 000
Bureau de contrôle	20 000
SPS (sécurité chantier)	9 000
Ingénieur béton armé	4 000
Assurance dommage ouvrage	60 000
Frais financiers	40 000
Garantie d'achèvement	20 000
Bureau de vente et publicités	40 000
Honoraires de gestion	120 000
divers et imprévus	10 000
Honoraires de vente 5% du prix de vente	252 900
Total prix de revient HT	3 852 900	€
Prix de vente	5 058 000	€
Marge nette	1 205 100	€

Les chiffres inscrits dans un bilan financier sont pour la plupart prévisionnels et seront ajustés au fur et à mesure du déroulement du projet. Il est toutefois important de maintenir les équilibres sus cités pour en conserver la rentabilité. Ce bilan, qui devra être fourni à la banque en cas de financement par celle-ci, permet de déterminer les apports personnels. Habituellement il sont de 10% du prix de revient de l’opération soit 385 290 € pour l’exemple sus-présenté + un pourcentage de réservations qui sera défini avec la banque.

Le chantier / la livraison

C’est la phase la plus sensible, la plus risquée. Une mauvaise gestion du chantier et des livraisons bâclées peuvent mettre en péril la plus belle affaire. C’est pourquoi il est indispensable de sélectionner un architecte habitué à gérer les entreprises du bâtiment et qui assurera avec le promoteur les réunions hebdomadaires de chantier. Ces réunions sont fondamentales, aucune absence ne doit être tolérée et les problèmes constatés devront être réglés en temps et en heure pour ne pas entraver le bon déroulement de l’opération. Il est conseillé dans la phase finale (entre 1 et 2 mois avant la livraison) de passer tous les jours sur le chantier pour qu’il y est le moins de réserves possible le jour de la livraison des produits. Il ne doit y avoir aucun relâchement. C’est une règle de base.

En conclusion une promotion immobilière correctement gérée amènera intérêt, satisfaction et surtout une rentabilité exceptionnelle par rapport aux capitaux investis. Dans le cas présent : 385 290 € investis pour une marge de 1 205 100 € sur 2 ans soit 312 % environ. Qui dit mieux ?

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